Дешёвые участки: выгода или головная боль?

Уважаемые покупатели!

Давайте вместе рассмотрим такую ситуацию: продаются дешёвые участки в коттеджном посёлке (в СНТ), где нет ни взносов, ни инфраструктуры. Дороги сделаны из отсева – проехать можно, но лучше не в дождь, не в распутицу и на высокой машине.

А теперь немного подробнее:

Дешёвые участки – это значит, что купивших достаточно много, и, соответственно, большинство участков продано. Как обычно, люди сначала выбирают самое лучшее, а значит, осталось то, что не купили за предыдущие годы.
Нет взносов – это значит, что желающих купить было ещё больше. Ведь люди любят, когда ни за что платить не нужно.

Что происходит дальше?

Застройщик на время продаж чистит и ремонтирует дорогу местами, а также платит налоги на земли общего пользования. Возможно, даже создано СНТ – формально, чтобы было.

Но наступает момент, когда все участки проданы. Этот объект застройщику больше не интересен. Вообще. Совсем.

А теперь давайте посмотрим, кто вы?

Вы были проездом в Переславле и спонтанно купили участок. Стали владельцем земли в 10 соток (1000 м²). Но в Переславль вам ездить далеко. Больше нет необходимости по ряду причин, и ваш участок просто стоит, пустует. Может, детям достанется, земля же дорожает, и это выгодное вложение. «Да пусть будет», — думаете вы. Может быть, даже несколько раз вы туда и приехали посмотреть, что там вокруг, ради интереса. «Есть ведь не просит», — думаете вы. А вот и зря, кстати. Но об этом в самом конце.
Вы инвестор. Купили участок для перепродажи. Земля же дорожает каждый год. В этом посёлке рано или поздно всё раскупят, а вот уже потом будут искать в этом же посёлке участки «на вторичке». И обязательно купят у вас. И вы думаете, что это удачное вложение. А вот и зря, кстати. Но об этом в самом конце.
Вы решили не переплачивать, купили дешёвый участок. Обслуживание посёлка вам не нужно. Ведь вы и сами, если что, можете что-то сделать своими силами или нанять кого-то. Зачем кому-то за что-то переплачивать. Человек вы инициативный и готовы строиться. А вот и зря, кстати. Но об этом в самом конце.
Вы инвестор рангом выше. Вы ищете дешёвый участок. На нём строите дом на продажу. Дом, кстати, тоже скорее всего дешёвый. И проанализировав, вы решаете, что это идеальный вариант для заработка. А вот и зря, кстати. Но об этом в самом конце.

Что происходит в итоге?

А теперь в самом конце что происходит. Прошло 4 года. Срок это достаточно небольшой и пролетает он совсем незаметно. Именно за этот период можно реализовать посёлок из 100–200 участков. Получается, причём достаточно хороший темп: по 4 участка в месяц. Причём собственники готовы давать рассрочку, а значит, что вы в любом случае продадите свой участок после того, как у них закончатся свободные участки. Ну только если вы купили участок в самом начале и выбрали один из лучших. Ну разумеется. Ведь вы же эксперт в этом.

Но что вас ждёт?

1. Налоги 4 года вы платили налог на землю. Пусть и небольшой, но платить надо.

Причём налог на земли садоводства существенно ниже, чем на земли ИЖС, но речь не об этом.

2. Содержание участка. С 1 марта 2025 года, если ваш участок стоит заброшенным более 3 лет, вы обязаны косить траву дважды в год и следить, чтобы там не было борщевика. В противном случае – штраф.

Если участок стоит бесхозным более 3 лет (а срок исчисляется с момента покупки вами участка, а по новому закону с 1 марта 2025 года), то вы уже ОБЯЗАНЫ содержать участок в надлежащем состоянии. А именно: как минимум косить 2 раза в год, следить, чтобы на нём не было борщевика. Иначе соседи пожалуются в надзорные органы. Приедут органы. Выписать штраф приедут быстро, не сомневайтесь. И даже ваши данные в Росреестре тоже найдут быстро и выпишут вам штраф. А если вы не знали о штрафе, то точно узнаете, когда карточку заблокируют или ещё что-то. Вообщем, если не появляетесь на участке, то чаще открывайте «Госуслуги». В итоге даже есть основания для изъятия данного участка. А вот дать ваш телефон соседу, чтобы он выкупил ваш участок даже подешевле, чем вы взяли, с учётом его состояния, мешает закон о персональных данных. Как-то так.

3. Для инвесторов – риск. Пока застройщик распродаёт свои участки, цена на ваш падает. Возможно, застройщик бросит объект, не достроит дороги, а документы окажутся проблемными.

Для инвесторов в этом случае далеко не самое выгодное вложение. Он ждёт свои 4 года, пока застройщик распродаст свои чудесные участки, и причём, кстати, таким же инвесторам. И причём распродаст по более дешёвым ценам, чем купили вы. А может быть, даже и вообще бросит свой объект и не достроит ни дороги, ни с документами не будет всё в порядке. И могу сказать, что пакет документов должен быть приличный, а не только выписка из ЕГРН на участок, как думают многие покупатели. Не исключайте и такой вариант по ряду причин. Поэтому покупка участка на начальном этапе — это достаточно рисковое вложение. Ну или он добросовестно построил дороги и продал все участки. Но за 4 года во что превратятся дешёвые дороги из отсева (а мы ведь говорим про дешёвые участки)? Вас ждёт просто каша, заросшие канавы, зимой до некоторых участков вообще будет не проехать. А если даже кто-то и решил расчистить снег, то скорее всего его оставят по краям канав, если они вообще там предусмотрены. И весной нужно будет эти самые дороги опять ремонтировать. А если кто-то строится, то тяжёлая техника без должного надзора разобьёт эти дороги за 1 сезон. Вообщем, ситуация плачевная. Борщевик тоже отдельная история.

4. Дороги. Через 4 года дешёвые дороги из отсева превратятся в грязь. Зимой до участков не проехать. Если кто-то чистит снег, его оставляют в канавы. Весной – новая волна проблем.

5. Строительство. Если кто-то строится, тяжёлая техника разобьёт дороги за один сезон. Ситуация плачевная.

6. Мусор. "А куда его выкидывать?" – думаете вы. Но инвесторов такие "мелочи" не волнуют.

Да, государство пытается регулировать данный вид бизнеса, но до совершенства ещё далеко. Как проверить надёжность продавца посёлков, я расскажу в следующей статье. В качестве аванса ответьте на вопрос: А мусор куда выкидывать? Ну вас, инвестора, такая ерунда волновать не должна, ведь не вам там жить. Как-нибудь разберутся сами там, ну те, кто там бывает и что-то будет делать. Да само сделается.

Если вы строите дом – вам тяжелее всех!

Вы разбиваете дороги.
Вы чистите снег и косите траву.
Вы остаетесь один на один с проблемами.

Вся ответственность полностью лежит на вас. Ведь разумеется, вы разбили все дороги. Вы хотите получить прибыль, вы там находитесь, и именно вы и обязаны чистить дороги зимой, подсыпать и косить траву. Попытки найти собственников равны голосу в пустыне. Ведь там одни инвесторы. Да и причём не обязательно люди готовы сразу и строиться. Может быть, через год, а может и через пять. Сейчас им никакие дороги не нужны, ведь они там пока и не живут. Поэтому вы автоматически вешаете на себя все эти вопросы. И причём делаете это тоже спустя рукава, ведь вы тоже инвестор. Продали дом и забыли про этот посёлок. Новый покупатель разберётся. Но и тут возникает вопрос. А зачем новому покупателю ваш дешёвый дом с дешёвым участком? Ведь у таких покупателей, как правило, и денег-то нет. Они сами купят дешёвый участок в рассрочку у этого же застройщика, а дом потом… Ну поставят сарайчик и будут туда таскать материалы, приезжать косить траву и уезжать обратно. Поэтому ваш дом им вообще не нужен.

Теперь представьте, что вы построили дом и переехали

Ну и наконец, вы купили участок с твёрдым намерением строить дом. Поздравляем вас и предупреждаем, во что вы ввязываетесь, купив участок в таком месте. Не говорите, что вас не предупреждали, и не махайте рукой. Ведь вам там жить. Опускаем многие подробности и считаем, что вы уже этот свой долгожданный дом построили. Вы туда заселились и выглядываете в окно. Давайте по месяцам, прям подробно:

Январь: Опять выпал снег, а кто же его будет чистить, ведь нас тут 10 человек на 200 домов. Эх, никто не хочет скидываться. Ну ладно, сами вызовем трактор, а что делать. Главное, чтобы опять снег не намело.
Февраль: Ой, а почему вечером так темно и страшно? Почему вокруг никого нет? С кем общаться? Дети приезжать не хотят, друзей у них тут нет.
Март: Опять нас обокрали, ну что это такое. Надо бы как-то что ли фонари повесить. А может, и камеру поставить.
Апрель: Ну почему тут не проехать? Ну кто-то же должен следить за всем этим. Почему я вечно себе должен делать дорогу, а соседи-инвесторы даже и не бывают? А один вообще на джипе заехал и такую колею сделал, а что я ему могу сделать, он тоже собственник.
Май: Не посёлок, а проходной двор просто. Ну нельзя же ещё начинать строиться, земля не просохла. Эй, сосед, ну подожди месяц, а потом проезжай на грузовой.
Июнь: Уважаемые соседи, давайте вовремя примем меры и не допустим эти ростки борщевика. Давайте, может, начнём скидываться на дорогу. (Ваши выходные превратятся в поиски соседей в надежде, что кто-то тоже начнёт участвовать в жизни посёлка). Ну почему никто не скидывается?
Июль: А, красота. Да и так сойдёт. Погода отличная. Пойду искупаюсь. Эх, сосед, не жги траву. Нельзя же. И так дышать нечем. Эх, сейчас бы с кем-то поговорить, кто тут живёт, да нет никого.
Август: Опять косить траву. Как надоели эти насекомые. Ведь говорил же соседям, когда они в мае приезжали посмотреть на своё хозяйство, что нужно траву косить 2 раза за сезон. Посмеялись и уехали. Эх, забыл у них телефон спросить. Забор буду ставить тогда сам, а там уж разберёмся с ними потом.
Сентябрь: Ну что, опять за мрак по вечерам. Пойду воздухом подышу. Что тут за скукота такая. Ну где же мои будущие друзья? Ведь я люблю общаться. Да и зачем кто-то трубу на заезд не положил? И как я раньше не заметил, теперь вода в канавах стоять будет.
Октябрь: Как я ненавижу вылезать из машины и думать, куда поставить ноги. Везде одна грязь. Да и машина, пока доехала до участка, чуть не застряла. И кто это такие тут поселились? Кто им разрешал машины ставить на дороге? Опять эти непонятные строители. Поставлю-ка я сигнализацию себе, а то мало ли что.
Ноябрь: Какие-то собаки раскидали мусор по посёлку. Без грейдера не выбраться в город. Как назло, очередной умник решил завезти блоки на участок. Куда кто-то смотрит, кто должен тут за всем этим смотреть?
Декабрь: Алло, а можно заказать экскаватор расчистить снег? А почему так дорого? Что это за Новый год такой, где все? Аууу.

Выход есть!

Но не расстраивайтесь, выход есть. И причём для всех и сразу. Не спешите в выборе участка. Тщательно проверьте все необходимые документы. И самое главное — подумайте о том, что вас ожидает. Не гоняйтесь за дешевизной. Это раньше скупой платил дважды, а теперь разница достигает и 10-кратного размера.

Выбирайте участок внимательно.
Проверяйте документы.
Думайте о будущем.

Что меняется, если есть управляющая компания?

На сегодняшний день мы рассматриваем те же категории граждан, но уже в контексте управляющей компании. Давайте вместе увидим очевидное.

Людей, которые спонтанно купили участок, практически не будет. Платите за обслуживание, и оно осуществляется.
Инвесторы, которые ничего не строят. Количество таких людей не уменьшится, но они будут понимать, что при обслуживании и уменьшении количества участков у застройщика цена будет только расти. А будущие покупатели, когда увидят, что посёлок становится лучше и лучше, тоже будут понимать, что именно здесь — то место, о котором они мечтали.
Кто строит дом на продажу, уже могут объяснять будущим покупателям, что они покупают не только дом, но и будущее окружение. А при ежемесячной оплате отсеиваются откровенные маргиналы и прочие любители натаскать на свой участок кучу хлама. Детская площадка, освещение и прочая инфраструктура тоже существенно прибавят к стоимости дома. От этого инвестор может только выиграть. Ведь покупателям в данном посёлке нужен качественный дом и комфорт, и они готовы за это платить, и поэтому риски того, что вы зависнете со своим домом, минимальные. Поэтому покупать участки в посёлке с управляющей компанией — самое лучшее решение.
И наконец, категория людей, кто купил участок для того, чтобы тут строить дом и жить сам, а может, и купил уже построенный дом в этом посёлке. Что же ждёт вас? Выходите из дома и видите:
- Есть детская площадка с видеонаблюдением, а значит, вашим детям будет здесь не только интересно, но и безопасно, у них будут здесь друзья.
- Никаких машин на общих дорогах, ведь для этого есть свой участок или места для стоянок.
- Вечером всё освещается.
- Везде наблюдение, вы в безопасности.
- Идёте по хорошей дороге, канавы покошены и почищены.
- Все участки покошены.
- Заезды сделаны надлежащим образом, никто не сливает сточные воды в канаву.
- Мусорные контейнеры регулярно обслуживаются.
- Стабильный интернет.
- Вокруг нормальные соседи, ваши будущие или уже настоящие друзья.
- Можно сходить на спортивную площадку позаниматься.
- Можно прогуляться около пожарного водоёма. Точно, ведь он же тоже должен быть, оказывается.
- Можно выйти в лес, а можно и погулять с собакой на соответствующей площадке.
- На въезде в посёлок будет установлен забор и шлагбаум с пультом. Посторонних не будет.

Вообщем, действительно достойное место для проживания. Причём всегда ликвидное, ведь желающих жить в нормальных условиях всегда больше, чем «лишь бы где».